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マンション売るオンナ 山口 知夏のブログ

あなたにとって最適な中古マンションとは vol.2

 

「築30年のマンションを購入し、自分好みにリノベーション、DIY、オウチ大好き30代シングル女子が発信するブログ。」

 

おはようございます、山口です。

 

前回のお話です。

 

マンションは、必ず新築の時があります。

新築時は、当然、誰も使ったことがない、全てが新品という、

新築ならではの価値がありますので、

土地の価格と真新しい部屋の価格、

それに広告費とそのマンションを建てたデベロッパーの利益が乗った価格が、

新築マンションの価格です。

 

 

一瞬でも誰かが入った瞬間に、そのマンションは中古になるわけで、

価格は下がります。

 

日本の不動産の場合、その下がり方が非常に明確で、

よって、日本の不動産は安定しているとされ、海外からも人気があります。

※もちろん例外もあります。

 

一般的な例で言うと、

新築のマンションが100%と仮定した場合、

築10年で75%、

築20年で55%、

築35年で45%、

築35年以降は、下げ止まると言われています。

 

これは、新築で建ったマンションが、35年も経つと、

建物を含む部屋の価値が、ほぼゼロになり、

残る価値は土地の価値のみ、ということだからです。

 

つまり、どうせ、全てをリノベーションするなら、

土地代しか残っていない築30〜35年のマンションが、

最も賢く、最適です。

 

やはり、不安が大きいので、

築15年が良い!とお考えの方であれば、

部屋の価値もまだ残っているので、

フルリノベーションのために全部壊してしまうのは、

少しもったいない、という意味で、

最適ではないかも知れません。

 

もちろん、私が、今伝えている「最適」の定義は、

価格の話なので、人によって、それ以外の「最適」もあると思います。

 

ただ、目に見える外観や内装、立地やスペックだけではなく、

目に見えない価格の妥当性や、それに関する知識、資金計画など、

住宅購入は、これらも含めて検討するべきだと思います。

 

 

昨日、東京の友人が我が家に遊びに来ました。

 

あまりに、部屋を褒めてくれるので、

 

「約1280万円(築30年)の物件を750万円でリノベーションした。」

と言うと、

 

「私、6000万円くらいで、東京で探していた。30軒くらい見たけど。」と言うので、

 

「築30年以上の中古マンション(リフォーム前)をリノベーションしたら、

東京でも、その2/3くらいで買えるよ。」

 

「早速、そうするわ。」と。

 

最終的にどんな物件を手に入れるかは、自分次第ですが、

何が自分にとって最適なのか、選択肢を知っておいて、損はないですね。

 

 

それでは、また。

 

 

山口 知夏

 

 

 

 

 


あなたにとって最適な中古マンションとは

 

「築30年のマンションを購入し、自分好みにリノベーション、DIY、オウチ大好き30代シングル女子が発信するブログ。」

 

おはようございます、山口です。

 

中古マンションを購入される際、やはり、その名の通り、

当然に、中古なので、どの程度まで、許容範囲か、

これは、購入者にとって、結構重大なポイントだと思います。

 

弊社、特に私は、リフォーム・リノベーションに特化したブログ・セミナー等を

発信しているので、リフォームを前提に探されているお客様が多いのですが、

 

もちろん、リフォームを全く考えていない!というお客様もいらっしゃいます。

 

全く考えていないお客様はもちろん、必要に応じてリフォームかな?

と考えているお客様にとっては、中古マンションの現況は気になるところです。

 

私は、過去に、ボロッボロの中古マンションから、

まだ十分にきれいな中古マンションを、数々見てきましたが、

今日は、どんな中古マンションが、どんなお客様に最適か、

そんなお話をしたいと思います。

 

ちなみに、こちらが、私が購入したマンションのリフォーム前の状態です。

当時、築29年でした。

 

 

賃貸でも貸す予定のマンションでしたので、

クリーニングもされていて、まだ、キレイと言えばキレイなのですが、

なんとも古めかしい、ビンテージ感が漂っていました。

 

例えば、このマンション、29年間、一度もリフォームされていないので、

フルリノベーションをする私にとっては、最も最適なお部屋でした。

 

もっと言うと、クリーニングすらされていない方が、本当は最適ですが。

 

なぜなら、マンションの場合、約30年も経つと、ほとんどの場合、

お部屋の価値は、ほぼゼロ円です。

 

でも、例えば、このマンションが築15年で、私がフルリノベーションを

したい、となった場合、

お部屋の価値がまだまだ残っているので、全部壊してしまうのは、

とってももったいない=最適ではない、ということになります。

 

じゃあ、リフォームは全く考えていない!というお客様にとって、

この築29年のマンションは最適でしょうか。

 

やはり、お風呂やトイレ、キッチンといった水回りの機器は、

今は多少キレイに見えても、やはり間違いなく寿命が近づいています。

 

そう考えると、リフォーム・リノベーションを、

どの程度イメージされているかによって、最適な中古マンションの定義が

変わるということです。

 

それでは、具体的には、どのように考えるのがベストなのでしょうか。

 

少し長くなったので、次回に続きます。

 

 

それでは、また。

 

 

山口 知夏

 


好きなリノベーションの事例 vol.1

 

築30年のマンションを購入し、自分好みにリノベーション、DIY、オウチ大好き30代シングル女子が発信するブログ。

 

おはようございます。山口です。

 

私は、中古マンション+リフォーム・リノベーションを

提案することが多いのですが、

私自身は、デザイナーではないので、設計は、当社のデザイナーが、

プロの知識で、しっかりサポートします。

 

私は、お客様とお会いして、まず最初に提案する立場なので、

 

どちらかというと、自分自身がリノベーションを体験して、

 

「中古マンション+リノベーションという住宅購入って、

めちゃめちゃいい買い物ですよー」と、

おススメする、おせっかいなおばちゃんのような立場です。

 

自分が、体験するほどですから、

やっぱりリノベーションって、夢があって、賢くて、

好きだし、興味が尽きません。

 

お客様が、リノベーションを選択すると、

色々なリノベーションに携わることができるので、

自分の家を何度も何度も体験しているような気がして、

まさに、おせっかいなおばちゃんです。笑

 

暇があったら、他社の事例を沢山見ます。

ヒントは沢山あるし、何より楽しい!

 

ちなみに、弊社は、リフォームとリノベーションの中間レベルの提案を

得意としているので、がっつり1000万円以上のリノベーションをされたい場合は、

他社をおススメすることもあります。笑

 

特に、私がよく提案するのは、

一点豪華型リノベーションといって、

全てにこだわりすぎると、予算がいくらあっても足りないので、

優先順位を決めて、メリハリのあるリノベーションを提案しています。

 

よく参考にするサイトがあるのですが、

その中でも、このお部屋のイメージが特に好きなので、

参考までに載せておきます。

 

とっても大きな、可愛いキッチン。

おそらく、ゼロから造作で作っているので、

お金はかかっていると思いますが、

キッチン以外はビックリする程シンプルですね。

 

詳細はコチラ▷ http://www.re-ism.jp/for_rent/kitchen001

 

ワンルーム(賃貸)ですが、狭い部屋でも工夫次第で、

こんなにオシャレに。

 

リノベーションの可能性は無限大。

 

ご興味のある方は、是非一度お問い合わせください。

お問い合わせ 書籍プレゼント中★

 

 

それでは、また。

 

 

山口 知夏

 

 

 

 


中古マンション+リノベーション 購入までの流れ vol.2

 

築30年のマンションを購入し、自分好みにリノベーション、DIY、オウチ大好き30代シングル女子が発信するブログ。

 

おはようございます。山口です。

 

前回の話の続きです。

 

11、工事着工

理想は、物件決済・引き渡しの翌日から工事スタートという流れです。

 

12、工事終了・引き渡し

工事内容によって、工期は違いますが、

簡単な工事であれば、2週間〜

フルリノベーションであれば、1ヶ月半〜程度。

工事が終われば、いよいよ引き渡しです。

 

13、引っ越し

スケジュールを提示するので、工事終了のタイミングに合わせて、

設計担当と相談して、引っ越日を決めます。

 

なんとなくのイメージはつきましたか?

 

。。。。。

 

つかないですよね、やっぱり。笑

 

私も、自分がお客さんで、初めてスケジュールと流れの説明を受けたとき、

不明な点がどこにあるのかさえ、よくわからない状態でした。笑

 

住宅購入は、人生の中で、そう何度も経験することではないと思いますので、

流れはだいたい知っています、というお客様はほとんどいません。

 

さらに、リノベーションとなると、住宅購入の流れと、

リノベーションの流れが同時進行なので、より一層わかりにくいのです。

 

先に述べた13の流れの背景を、ざっとまとめますと、

 

住宅購入をする場合、

住宅ローンを組まれる方の場合は、

物件申込〜引き渡しまで、約1ヶ月必要です。

 

リノベーションの設計打合せは、

現場調査の時間、間取りや仕様を打合わせる時間、

見積もりを出す時間、請負契約までの微調整の時間、

図面や工事のスケジュールをつくったり、工事申請をしたり、

それらを合計するとやっぱり1ヶ月間程必要です。

 

物件購入とリノベーションを同時進行させるメリットとして、

その1ヶ月間を合体させることができるということです。

 

リノベーションをしようが、しまいが、

住宅購入には1ヶ月間必要なので、その1ヶ月間をうまく利用しよう!

という発想です。

 

その分、流れは複雑になりますが、

不動産会社が、住宅購入+リノベーションをセット(ワンストップ)で

提案することで、スケジュールは、細かく説明させていただきます。

 

この作業を別々に、ご自身で進めるのは、本当に本当に大変で、

倍近くの時間も必要になります。

 

時間の管理が苦手、

仕事が忙しくて時間がない、

住宅ローンの手続きがよくわからない、

 

 

一つでも当てはまる方は、

是非、気軽にご相談ください。

お問い合わせ

 

 

それでは、また。

 

 

山口 知夏

 

 

 

 

 

 


中古マンション+リノベーション 購入までの流れ vol.1

 

築30年のマンションを購入し、自分好みにリノベーション、DIY、オウチ大好き30代シングル女子が発信するブログ。

 

おはようございます。山口です。

 

そういえば、なぜ、私たちが、

中古マンション購入とリフォーム・リノベーションを、

セットで提案しているのかというと、

 

一言で、手続きがとても面倒くさいからです。

 

その他、理由は沢山あるのですが、

中古マンション購入と、リフォーム・リノベーションを、バラバラに、

自分で進めると、分からないことだらけだと思います!

 

 

今日は、中古マンションとリノベーションをセットで進める場合の流れを、

私流ですが、できるだけわかりやすく説明します。

 

1、まずは、個別相談。

なぜ、住宅購入を検討し始めたか。

どんな住宅購入(条件)を望んでいるか。

どんなリノベーションをイメージしているか、などなど。

詳しく、お聞きします。

 

2、物件探し

条件を整理して、物件をご紹介します。

気になるものがあったら、一緒に内覧に行きましょう!

 

3、内覧

なんとなくのリノベーションイメージを共有しながら、

その物件で、できないことはないか(壁が壊せない、等)確認します。

 

4、物件決定

気に入った部屋があれば、管理状態を資料で確認します。

問題なければ、申込をします。

 

5、ローンの事前審査

ローンを組む場合は、お客様の情報と物件情報を金融機関の事前審査用紙に記入し、

ローンが組めるか、ざっくり審査します。所要時間3日程。

 

6、物件契約

事前審査が通れば、物件を契約します。

申込から1週間後頃のイメージです。

物件価格の1割程を手付金として、売主さんに渡します。(現金)

 

7、金融機関選定、ローン本審査

条件の良さそうな金融機関を数件ピックアップし、

本審査用紙、リノベーションの図面・見積もり、必要書類を揃えて、

ローンが組めるかどうか、本格的に審査します。所要時間1週間〜2週間程度。

 

8、リノベーションの設計打合せ

ローンの審査中に、同時並行で、物件の現場調査(採寸)と図面を作成し、

どんなリノベーションにするか、打合せます。

デザイン、仕様、見積もり、調整などなど。

3回目か4回目の打合せのタイミングで、請負契約をします。

所要時間:3週間〜4週間程(打合せ3〜4回程)

 

9、金消契約

無事ローンが通れば、金融機関で金消契約をします。

金融機関によって、3日間必要だったり、半日で処理できるところもあります。

 

10、物件決済・引き渡し

物件契約から、3週間〜1ヶ月後のイメージです。

この時、実印が必要になるので、

実印をお持ちでない方は事前に準備しておきましょう。

 

続く

 

 

山口 知夏



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