クエスチョン


中古マンションを選ぶ基準(こんな項目を検討してみよう)

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 

イナっち

よく聞く話なんやけど、
管理の悪いマンションだとマンションの資産価値が下がるよね。
最初に、管理の良し悪しを見分けるポイントについて林社長教えてください!
林

わかりました!!
マンションの管理については、いくつかチェックするポイントがあるのですよ。具体的なチェックポイントをいくつか挙げてみます。
まず1つ目は、管理人について見てみましょう。

 

管理の良し悪しは、マンションの価値に直結する

中古マンション

イナっち

そう言えば、管理人室があるのに、
普段あまり見かけないマンションもあるよね~
林

そうなんですよ。
管理人が常駐していれば、決まった時間帯は管理の目が行き届きやすいです!
イナっち

管理人が常駐していないマンションは、どうやっているんですか?
林

定期的に巡回してきます。
ですから全く管理していない訳ではないんですが、
やはり常駐に比べれば目が行き届かない点があるので、常駐か巡回かを必ず確認します。

 

建物内外は清潔に保たれているか

イナっち

2つめのチェックポイントを教えて!!
林

建物の中と外をよく見るようにしてください。
例えば、エントランス前に、ゴミや落ち葉などが、
吹き溜まっていたりしていないかどうか見てみるといいですよ
イナっち

確かに、例え新しい建物でも、清潔感がないと嫌やわ
林

館内に入ってからも、汚れやほこりが目立つということがないか? 
エレベーターに落書きがしてあったり、汚く感じるようですと考えものです。
イナっち

なるほど。今度よく見てみます!!
林

他にも、自転車置き場を見て、例えば自転車やバイクがきれいに並んでいなければ、住人のモラルが低いかもと、疑わざるを得ません。

 

利便性はどうか? ゴミ捨ては常時OK? 宅配ボックスは?

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イナっち

ゴミ捨てのルールなんかも気になるね!
いつでもゴミを出せる方が、ありがたい。
林

そうですね。
ゴミ捨て常時OKの方が、住人としての利便性が高いですよね。
あとは、住人がルールを守って整理整頓や衛生面で問題がなければいいでしょう。
イナっち

確かに、ここでも住人みんなできれいに保っているかは、
大切なポイントやね(^^♪
林

そして、宅配ボックスの有無も最近、気になるポイントではないでしょうか?
イナっち

共働きなどで、日中、家を空けることが多い人にとっては、
特にありがたいよね♪
林

最近では、宅配ボックス有りのマンションが増えていますから、
これもチェックしておくといいかもしれません。

 

管理組合についてもチェックしておこう

林

ここまでは、目に見えるチェックポイントを中心に紹介してきましたが、
他にも重要なポイントがあります。
管理組合の運営がどうかという点です。
イナっち

以前にも、何度か話に出てきていますよね。ちなみに、管理組合というのは、どういった組織なんですか?
林

マンションの管理組合は、
住人たちが自主管理するために構成されたコミュニティです。
そのマンションで快適に暮らすために必要なルールを決めて、運営が行われています。
イナっち

マンションによって、ルールが違うということやね!
それなら、中古マンションを選ぶ際に、価格や立地、構造などと同じくらい、
管理組合のことも重視した方がいいね
林

マンションによって、ルールが違うということですね。
それなら、中古マンションを選ぶ際に、
価格や立地、構造などと同じくらい、管理組合のことも重視した方がいいですね!
イナっち

そうやね!
管理組合は必要不可欠な存在やし、管理規約を守らなければ、
そのマンションで暮らしていけない。
購入を検討する際には、自分に合っている内容かきちんと確認しておく必要があるんやね!!
イナっち

では、管理組合についてはどういった点をチェックすればいいですか?
林

1つは、管理規約です。特にリノベーションについて、希望通りにできるかどうかを左右する規約があるかもしれませんから、
事前によく確認しておくことをおすすめします。
イナっち

例えば、どんなことが考えられますか?
林

マンションによっては、詳細まで規約に書いている場合があります。
逆に、詳細の規定がなくて、
工事前に管理組合の承認を得なければならない、というケースもあります。
イナっち

わかりました。購入するマンション候補が決まったら、まず管理規約を読んだ方が良さそうやね!
林

他にも、ペットのことや楽器の演奏など、気になる方は早めに確認した方がいいですね。

 

修繕履歴や修繕計画は?

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イナっち

マンションの修繕計画というのも大きな要素だと思いますが、
その点ではどうですか?
林

マンションの場合、一般的には10年~12年に1度、大規模修繕が行われることになっています。
これをしないと、老朽化が進行してしまいますから、資産価値が下がってしまうのです。
イナっち

主に、どういった箇所が修繕の対象になるのですか?
林

外壁、マンションのエントランス、廊下やエレベーターなどの共有部分が対象になります。しかし、マンションによっては、計画通りに行われないケースがあります。
イナっち

それは、どういうことですか?
林

住人が毎月少しずつ積み立てた修繕積立金が原資になるのですが、滞納している人が多いケースがあります。
その場合は、計画通りに修繕できないままということがあるのです。
イナっち

なるほど。自分が所有するマンションの資産価値を保ちたいのなら、
修繕計画や修繕積立金がどんな状況なのかも知っておいた方がいいですね。
林

修繕積立金の金額は、部屋の面積などによって決まります。

中古マンションの場合、前の持ち主から引き継ぐことができるというのがメリットの一つです。

 

仲介会社の信頼性

イナっち

中古マンションの購入とリノベーションを依頼するリフォーム会社は、どのように選んだらいいですか?
林

1つは、計画をスムーズに進められるかどうかという視点です。
例えば、ローンを組む時に、ローン審査を受けなくてはいけません。
物件購入費用だけでなくリノベーション費用も一括してローンを組むことができますが、その場合、リフォームの見積書が必要になります。
見積りは概算でもいいですが、できれば実際に借りるのとかけ離れていない方が計画しやすくなるのでいいですよね
イナっち

それなら、不動産会社の担当者が、
リノベーションのことも詳しい方がいいですね。
林

その点では、中古マンションに精通している不動産会社の方が安心できます。そして、リノベーションの相談もワンストップで対応できるなら、時間的な負担も少なく済みます。
イナっち

なるほど、そうですね。
中古マンション専門の不動産会社にトータルで任せることができれば、
余計なやり取りをせずに済み、時間もコストも節約できるということですね。
林

どの不動産会社から購入するといいのか、
また、どの担当者から購入するといいのかとう点では、結局は相性というのも大事です。
同じ話を進めるのでも、なかなかこちらの意図を汲み取ってもらえないと、疲れてしまって気持ちも萎えてしまいますよね。
イナっち

中古マンションを購入する際のポイントが、だいぶ明確になってきました。
マンションは一生に一度か二度しかない高額な買い物ですから、失敗しないように気を付けたいですね。
ありがとうございます。

中古マンション選びのポイントはいかがでしたか?

外観や、広さや、間取りだけでなく、管理人や、管理組合のこともチェックポイントに入れておくと、

より安心ですね!

 

家選びと同じくらいに大切なのが、不動産会社選び、

こちらも真剣に選んでいきたいですね

 

 

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中古リノベマンションと一軒家の比較

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 

イナっち

中古マンションもいいけど、
一軒家の夢も捨てきれない!という人も結構いいるんじゃないかと思うねん!
そういう人がどっちがいいか選ぶ基準はあるの?
林

なるほど!
では、今日は客観的に見て、中古マンションと中古の一軒家のどっちがいいか判断できるように、さまざまな角度から検証してもらいましょう!
お互いを比較して見ていただくことで、
ぞれぞれのメリット、デメリットが見えてきて、
ご自分の希望を叶えるのはどっちか、頭を整理しやすくなりますね。
イナっち

では、早速林社長よろしくお願いします!

 

一軒家の方が優れていると言われる点

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イナっち

まず、私は犬が好きなので、ペットが飼えるかどうかが、住宅選びで最も優先度が高いんですけど、
これは断然、一軒家が優勢じゃないの
林

その通りです!
一軒家ならペットは自由に飼えますね。
犬や猫、小鳥など一般的なペットでしたら、ほとんど何の制約もありませんね。
イナっち

マンションもペットOKの物件が増えてきているように聞いたことがあるねん!
実際の所、どうなんやろ?
林

マンションも、長い間のペット禁止の時代とは変わり、最近はペットOKの所が増えました。
とはいえ、全てOKという訳ではありません。
例えば、犬の場合は、犬種や大きさなどに制限を設けているケースがあります。
イナっち

なるほど。
ペットOKのマンションであっても、条件付きの場合がある、ということやね~
林

その通り!!
仮にペットOKのマンションであっても、条件などを確認する必要があります。
イナっち

そして、次に気になるのは、騒音の問題です。
子供がいると、部屋で走り回ったり、泣き出したり、結構うるさいことがあるよね。
これも、一軒家に軍配が上がります?
林

そうですね。
マンションの場合は、特に上下階の音は響きやすいので、程度によっては生活音の問題が起こりやすいです。
イナっち

一軒家なら、多少子供がうるさくしてもご近所迷惑にならないのは、やっぱりいいな~!!
林

そうした点がら見ると、一軒家の方が子育てする環境としての優位性が高いと言えそうですね。
 

マンションの方が優れていると言われる点

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イナっち

次に、中古マンションの方が優れていると言われる点について、いくつか教えてもらえますか?
林

まず第一に、利便性です。マンションと一軒家を比較すると、駅からの距離や時間はどちらが近い物件が多いでしょうか?
イナっち

やっぱりマンションの方が駅に近い物件が多そうですね。
林

そうですよね。一般的には駅近で一軒家を探しても、そうそう物件が見つからないでしょう。
仮に見つかったとしても、金額が何倍も違うような高額物件とか、そもそも絶対数が少ないです。
イナっち

なるほど。
利便性は、マンションの方がよさそうやな~。
他には、どんな点が挙げられますか?
林

二番目として、防犯の面ではどうでしょうか。マンションの場合は、一軒家に比べて窓が少ないという点が防犯上での利点です。
イナっち

最近のマンションは、エントランスがオートロックになっている物件が多いよね。
中古マンションでは、どうなんですか?
林

築年数が経ったマンションでも、大規模な修繕や改修を行った際に、オートロック化している物件も増えています。
イナっち

その意味でも、中古マンションの方がセキュリティ対策はしやすいですね。
林

エレベーターもオートロック化されているような物件を選べば、二重三重のセキュリティが施されて安心度は高まります。
イナっち

女性としては、キッチンや水まわりが使いやすいかどうかも気になります。
林

家事動線として見てみると、一般的にはマンションに分があります。
2階建ての一軒家と比較した場合、
階段の上り下りが必要ない分、家事動線は短くなります。
階段は掃除も大変ですから、この点ではマンションに分があると言えるでしょう。 
 

マンションと一軒家のどちらが優位か意見が分かれる点

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イナっち

日本は地震大国と言われるほど地震が多いですよね。
地震への備えという点では、マンションと一軒家、どちらを選べばいいですか?
林

地震の被害が続いて起きるので、ますます耐震や免震などの性能に対する関心が高まってきています。
それを受けて、マンションも耐震・免震に関する最新技術が施された地震に強いマンションが増えています。
イナっち

それなら、マンションの方が地震に強いと考えていいのでしょうか?
林

マンションにせよ、一軒家にせよ、1981年以降の物件は、新耐震基準を満たしているという点では同じです。
後は、個々の物件によって差がありますから、それを見極める必要があります。
イナっち

なるほど!
確かに、マンションだから、一軒家だから、というくくりだけでは決められへんね!
林

マンションと一軒家との比較という話ではないのですが、
中古のメリットは年数を経てきた分だけ経験値が高いという点です。
イナっち

どういうことですか?
林

要するに、地震を経験している物件もあるということです。大地震を経験して構造的に問題が生じていないか、ゆがみや傾きなどがないかがわかります。
イナっち

そうですよね。築年数が高いと古いと思ってしまいがちですが、同時に経験値が高いとも言えるんですね。
林

後は、よく比較で出てくるのが駐車場のことですね。
駐車場付きの一軒家なら駐車場代がかからないですが、マンションなら駐車場代が別にかかるという違いがあります。
イナっち

それなら、一軒家の方が優位性が高いんですね。
林

一概にそうとも言いにくいケースもあります。
一軒家の場合は一本奥に入る立地も多く、接道の幅員が狭いことが多いです。
また、限られた敷地に最小限の駐車スペースを設けている場合もあり、運転が苦手な人にとっては駐車しにくい。そうした点も考慮に入れる必要がありますね。
イナっち

いくつかの点で、マンションと一軒家を比べてきましたが、メリット、デメリット両方あることがよくわかりました。
林

細かく見ていくと、もっと多くのチェック項目があります。まずは、優先順位をしっかりつけて比べてみて、あなたにぴったりの住宅を見つけてください。
イナっち

はい!林社長ありがとうございます(*^-^*)

 

人によって、家族構成や、優先順位はそれぞれ。

 

一軒家も中古マンションもそれぞれメリットやデメリットがあります。

 

快適に住めるように、一番優先したいことから決めていきながら、

 

お家探しをしていきましょう

 

直接聞きたい、相談したい!という方は、少人数セミナーがオススメ♪

 

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中古マンションを、リノベーションで気分よく住もう


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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 

 

自分がやりたいように自由にできる。リノベの醍醐味を味わおう

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イナっち

それでは、今回は中古マンションを買うメリットの一つ、
リノベーションの楽しみについて、聞かせてください!!
林

はいようやくここにたどり着いたという人も多いのではないでしょうか?
中古マンションを購入される方の多くは、リフォームして住み始めます。
以前はリフォームといえば、クロスを張り替えるとか給湯などの設備を最新のものに入れ替える程度が一般的でした。
イナっち

そうやんね~!!
リノベーションという言葉を聞くようになって、
マンションでも間取りの変更とか水回りを一か所に集中させるような大規模リフォームができるんだ、と知った人が多いんちゃうかな~
林

リノベーションができると、自分好みに空間をつくることができます。
その自由度の高さが、中古マンションならではの魅力です。
イナっち

リノベーションが楽しめるというのは、中古マンションだから味わえる醍醐味やね~!
林

間取りも、内装の素材やテイストも、
自分好みにできる中古マンション・リノベーションですが、例えばどんなことをやってみたいと思いますか?
イナっち

イナっちはナチュラル志向が強いから、天然素材をふんだんに使った内装にできれば素敵だなと思うんやけど、それは費用が高くなるのかな
フローリングや建具は無垢の木にして、
珪藻土や漆喰(しっくい)の塗り壁っていうのが理想やねん
林

天然素材は高いというイメージがありますが、実際にはリーズナブルなものもあるんですよ。
それに、居室全体だと費用が膨らんでしまう場合には、
リビングだけ天然素材で仕上げるとか部屋単位でつくり分けるというのも一つの方法です。
イナっち

こだわりをどこか1点に集中させて、メリハリをつけるといいんやね☆
林

特に天然素材を使うのが得意なリフォーム会社なら、
安く仕入れるルートを持っているケースが多いですから、
施工実績を確認するなどして、そうした事例が多ければ見積もりを頼んでみるといいんじゃないでしょうか

 

マンションの構造によってできるリノベを知ろう

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イナっち

次に、リノベーションを考える時に、どんなマンションを選べばいいか、気を付けることはありますか?
林

マンションの構造を知っておくといいですね。
構造の違いで、出来ることと出来ないことがあります。
イナっち

どんな違いがあるんですか?
林

マンションの構造で代表的なのは、ラーメン構造と壁式構造の2つです。

ラーメン構造は、柱と梁で建物を支える構造で、大規模リノベーションも可能です。

イナっち

間取りを大胆に変更したいという場合は、ラーメン構造の建物の方がいいということやね
林

はい、その通り!!
間仕切り壁をすべて取り除いてスケルトン・リノベーションをすることができるので、一から作り変えることもできます。
水回りを集中させたいなどの要望も、こちらの方がやりやすいケースが多いですが、物件によって制限があるマンションもあります。
 
イナっち

もう一つの壁式構造のことも教えてください。
林

壁式構造は、壁と床などの面で建物を支える構造で、こちらの場合は住戸の中に、撤去できない壁があることも多いのです。そのため、思い描いた通りの間取り変更ができない可能性があります。
イナっち

なるほど、ラーメン構造のマンションの方が、
自由度が高いということがわかった(*´ω`*)
一目で見分ける方法とかあるのかな?
林

一般的にですが、
ラーメン構造は、主に中高層マンションで採用され、
壁式構造は主に低層マンションで採用されていますから、ザックリ覚えておいて、後は個別に確認しましょう。
イナっち

どこまで変更ができるのか、事前にチェックしておいた方がいいということやね~!
後になって思い通りのリノベーションができないことが発覚しても
遅いからね( ;∀;)

 

リノベーションを依頼する会社の探し方

イナっち

リノベーションするときに、依頼する会社の選び方で、気を付けることはありますか?
林

リフォーム会社もいろいろな形態があります。
リフォームだけを専門にやる会社、新築をメインにしている工務店がリフォームも手掛けるケース、
水まわりなどの設備会社がリフォーム全般をやるケース、インテリアショップ、不動産会社系などに分けられます。
まずは、その違いを知ること!!
イナっち

具体的には、どうやって選べばいいのかな?
林

依頼主が何を重視しているかによって、どこに頼むか選ぶ必要があります。
できれば、中古マンションのリノベーション施工実績が豊富なこと、内装の仕上がりイメージなどテイストが合うことは、
最初に確認しておきたいポイントです。
イナっち

なるほど、やっぱり経験や実績があるだけでなく、自分に合ってるかどうかは重要ですよね。
できれば、実際に施工した物件を見せてもらえると、より出来上がりがイメージできていいですね。
林

自分の思いをくみ取ってカタチにしてくれるか、そして、自分のセンスに近い施工実績を持っている会社かどうかは、満足できるリノベーションをしたいのなら外せません。
その一方で、見積もりが安い、
という理由だけで依頼して後悔したという話もよく聞きます。
イナっち

他に施工会社を決めるポイントはありますか?
林

まずは、仲介してくれる不動産会社が先に決まったら、そこで相談してみるもの一つの方法です。
自社でリノベーションの提案をしている場合には、それ相当の実績があります。
また、リノベーションを依頼する会社だけでなく、担当者との相性も大事です。
イナっち

そうそう、担当者の方が商品知識や経験が豊富か、
打ち合わせや提案内容で波長が合うか、
こちらの要望をきちんと聞いてくれているか、
などは、実際に話を進める時に気になります。
林

2,3候補があって比べるなら、一番フィットする会社、担当者に頼みましょう。
 リノベーションをすることによって、
空間作りの幅が広がりますね!
 
構造によっては、思い描いた通りにリノベーションできないこともありますし、
会社選びや担当者の相性などあるので、
信頼できる会社を選びましょう。

 

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マンションは新品でなくても良い(中古マンションのメリット)

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

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イナっち

なんとなく新築マンションの方がいいと思ってたけど、
いろいろお話を聞いてると、中古マンションのメリットも多いんだなと思えてきました。
林

本当にそうなんですよ!!
新しさではかないませんが、
他の面では中古マンションの方がいい点もたくさんあります。
イナっち

今回は、中古マンションを購入するメリットについて、林社長教えてください。
 

最大のメリットは、やっぱり価格

イナっち

中古マンションを選ぶ魅力は、何といっても価格が安いということやね!!
林

初めは新築マンションで探し出した人も、自分たちの予算では手が届かないと分かると、
次に見るのは中古マンションの物件情報です。
イナっち

特に、広い所に住みたいと思うと、新築マンションの場合、相当の金額になってしまうんよね。。。。
林

そうなんです!
その点、中古マンションの場合は、
多少、築年数が古くてもいいと割り切ってしまえれば、
案外予算内で思った通りの面積を確保できる物件があるんですよ。
イナっち

以前のお話で、新築の時にかかっていた広告宣伝費分が不要になると聞きましたが。
林

よく覚えてましたね!
特に築浅物件の場合は、そのメリットは大きいですね。
イナっち

一般的には、築年数に応じて価格が下がっていくと思いますが、何か基準があるんですか?
林

築年数によって査定額が決まっています。
それに相場が加わって、物件ごとの価格を出していきます。
中古マンションの場合、新築に比べてそのときどきの市況による価格の波が小さいという傾向があります。
イナっち

なるほど、そのままマンションとしての価値が価格に反映されているということなんやね。

 

選択肢が多い

イナっち

マンションを探すときに、広告などをよく見ます。
やっぱり新築より中古マンションの方が多いんでしょうか?
林

そうですね。
市場に出まわっている数で言えば数倍、中古マンションの方が多いのではないでしょか。
そして、数だけでなくバリエーション豊富というのも中古物件ならではです。
イナっち

具体的には、どんなことを指していますか?
林

新築の場合は、一度に数百戸とか販売されますが、部屋のタイプは限られていますよね?
イナっち

面積とか間取りが同じ部屋ばかりやね
林

そして、新築よりも中古マンションの方が、人気エリアでも比較的物件が出やすいのです。
イナっち

それなら、希望のエリアで希望の物件を見つけることができやすそう★
林

例えば、子供の学校などで譲れない条件があるような方なら、
中古マンションの方が、ご要望を満たす確率はグッと上がります。
複数の選択肢から最も希望を叶えてくれる理想の物件が探せる確率も高くなります!
イナっち

こだわりポイントを優先して探すなら、中古マンションの方が有利ということやね!!
駅近とか、眺望など、立地のことで譲れないような人には、中古マンションの方がメリットがあるな~

 

新築時では分からないことも、中古だから分かる

 

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イナっち

次に、中古マンションのメリットとして、挙げられるポイントを教えてください!
林

例えば、欠陥マンションかどうかという話。
床が傾いているとか、建具の不具合などは、実際に何年か住んでみないと分かりません。
イナっち

なるほど、そうした不具合は新築の時には、まだ分かりませんよね。
林

構造的に問題ないマンションであれば、
10年、15年経っても、そうした不具合が出ていないので、安全性が高いと言っていいでしょう。
イナっち

新築ではわからないと言えば、住み心地がどうかというのもありますよね
林

部屋からの眺めがどうか、
風通しはいいか、上下階などの音の問題はないか、
などは、その部屋にいなければ分かりませんね。
イナっち

実際に住んでいる人の生の声を聞くことができるというのも中古マンションならではやな~!!
林

そうですね。
実際に住人の方にそのマンションのいい点、悪い点をうかがって、
参考にすることができるのは大きなメリットだと思います。
イナっち

マンションの場合、管理組合や他の住人がどんな人かというのも大事だと聞きました。
そうした人や雰囲気を事前に知っておくと、自分に合ったマンションか判断する材料になるよね
林

他にも、中古の場合はリノベーションで、さらに自分だけのオンリーワン・プランができるといったお話もありますが、
長くなりますので次回、続きをお話ししましょう。
イナっち

はい!よろしくお願いします☆
 

最初は新築マンションしか探していなかった方が、中古マンションを購入されることはよくある話。

 

なぜ、中古マンションがいいのか?について、

お話させて頂きました。

 

中古マンションは選択肢が増える分、理想の家とのご縁が繋がりやすくなります。

 

ぜひ中古マンション探しの参考にしてみてくださいね♪

次回の続きもお楽しみに。

 

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19.中古マンションを、どんなリノベーションすると損するのか?

20.中古マンションを購入する際、どんなお金の借り方をすると損をするのか?


ローンが終わる前に中古マンションを売却するのはあり?

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、売却、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 
イナっち

前回は、売却しないで賃貸に出すのはありか?検討してみましたが、
今回は売却について教えてください!
林

わかりました!!今回は私がお答えします!

ローンの返済が終わっていれば、話はシンプルで、
売れるか、売れないか、ということになります。
その点、ちょっと面倒なのは、ローンが終わっていないケースです。
今日は、
「ローンが終わる前に売却するのはあり?」というテーマで一緒に勉強していきましょう。

イナっち

気になってました~( *´艸`)
ぜひ知りたいです♪よろしくお願いします。
 

ローン返済中でも売却できる

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イナっち

今住んでるマンションを売却して、買い換えたいという人も結構いますよね。。
急な転勤で引越しを余儀なくされたり、

子供が成長して部屋数が足りなくなったり、
ライフスタイルの変化によって、住み替えが必要になることは、
よくある話やから。

林

はい、その通りです(^^♪
結構、ご相談いただくことが多いです。
結論から言えば、ローン返済中でも売却は可能です。

現実に、マンションを買い換える人は、ほとんど完済前に買い換えしていますから、珍しいことではありません。

イナっち

え~!!そんなにたくさんいるんやね。
林

ただし正確に言えば、売却を完了する時点で住宅ローン残債を一括で返済しないといけません。

住宅ローンを組んだ時に、金融機関が設定した抵当権がついていて、
その抵当権を抹消しないとダメなのです。

イナっち

なるほど。完済しないと、抵当権が外れないんですね。
納得です!

 

不動産会社に査定してもらう際のポイントは

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イナっち

マンションを買い替える理由は、人それぞれだと思いますが、
仮に同じエリアで今より広い所にしたいと思えば、
月々の返済額が高くなるケースも多いのではないでしょうか?
林

そうですね。
実は、売却代金だけでは新たにマンションを購入する費用に足りず、
不足分を余計に借りるか、自己資金で補てんするケースが多いのです。

その不足分を少しでも減らすためには、1円でも高く売るしかありません。

林

では、イナっちに質問!!
高く売るためには、どうすればいいと思いますか?
イナっち

そうですねぇ。。。
なるべくきれいな状態にするとか、それ位しか浮かんでこない。
実際は、どうすればいいですか?
林

マンションを売却する時、ほとんどの人は不動産会社を通じて売却することになります。
不動産会社への依頼方法はいくつかあります。

1つの方法としては、複数の不動産会社に査定してもらい、
査定額が高い会社に依頼する方法です。
実際に査定をしてもらえばわかりますが、不動産会社によって査定金額はまちまち。
場合によっては、数百万円も差が出ることがあります。

イナっち

そんなに違うんですか?
知らずにいると損するところですね~。
林

ここで気を付けたいのは、査定額イコール売却金額ではないということ。
査定額通りに売れる保証はありませんので、この点は気を付けましょう。
イナっち

それもそうですよね。言い値で売れるなら、苦労しないですよね。
他にも、気を付けることはないですか?
林

あります。もう一つ大事なことをお教えします。
不動産会社にもいろいろな形態があり、
賃貸が得意、一戸建てが得意など、それぞれ得意な分野が違います。

中古マンションの売買を依頼するなら、
中古マンションの物件に関する情報量が多く、お住まいのエリアで実績と経験が豊富な不動産会社に依頼するのが最も安心です。

イナっち

なるほど!
仲介をお願いする会社の情報が大事というお話、とてもよくわかりました☆
 

買い替え時にも諸費用がかかる

イナっち

話は変わりますが、諸費用っていうのは、
買い替え時にも必要だと聞いたことがあるのですが、実際はどうなんですか?
林

はい、その通りです!
買い換えの時も、やはり諸費用が掛かりますから、その分も見込んでおく必要がありますね。
イナっち

具体的には、どんなことに、お金が掛かるのですか?
林

はい、諸費用の内容としては、仲介手数料の他に、抵当権抹消費用や住宅ローン一括繰上げ返済手数料などが必要になります。
また、売却益が出た時には、所得税や住民税(譲渡所得)なども発生します。
イナっち

いろいろかかりますね~。。。
そうすると、ある程度の金額が賄えるだけの自己資金があると、やっぱり安心ということになりますね。
林

買い換えの時も、諸費用の支払いに充当したり、売却による不足額が生じるケースが多いのです。
その分、預貯金などの自己資金があると何かとスムーズに進めることができます。
 

買い替えローンを活用する方法

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イナっち

買い替えの時も、住宅ローンを組むことになると思いますが、ローンについてはどうでしょうか?
林

マンションの買い換えの時には、住宅の「買い換えローン」を組むことができます。
買い換えローンは、新規購入する住宅価格に加えて、買い換えによる譲渡損失額も金額に含めることができるのが特徴です。
イナっち

それなら、多少自己資金だけでは心配という人でも安心やね!
林

いずれにしても、自己資金が少なければ。
その分の借入金額がふくらんで返済負担が大きくなります。
イナっち

毎月返済できるかどうかが大切ですから、その点では無理なく返済できるように考えていかないとあかんね~
林

また、売却が決まっていなくても、新居の購入を先に進めてしまいたいケースもあると思います。
その際は、「買い換え特約」を付けてもらいます。
これは、「期日までに、〇〇万円以上で自宅を売却できなかったら、契約を白紙撤回できる」という特約条項です。
イナっち

買い替えローンのことが、よくわかりました。

 

売却するなら期間に余裕をもって

イナっち

ところで、今住んでいるマンションを売却したいと思ったら、どれくらいの期間が必要でしょうか?
林

例えば、不動産会社と「専任媒介契約」という契約を結んだ場合、不動産会社は最長3ヵ月の契約有効期間内に販売にかかわる業務を行って、
その間、2週間に1度の報告をしてくれます。
これも1つの目安になります。
イナっち

やっぱり、焦ってもダメということやね~(^^♪
林

そうです。売却を有利に進めたいと思ったら、できるだけ売却期間に余裕をもちたいものです。

すぐに現金が手元に必要となれば、焦って安く売らなければならないことになりかねません。

そもそも、買い換えの計画自体が、うまく進められないでしょう。

イナっち

いろいろ教えてもらうことができて、だいぶ頭の中が整理できました。

中古マンションの買い換えは、今住んでいる自宅の売却と、新居の購入とを一度に進めることになり、タイミングを合わせる必要があります。

林

こうした点でも、中古マンションの売買で経験豊富なスタッフに任せれば、
安心して進めることができますね。

まだローンが残っているときに、色んな事情で売却しなければいけなくなる時もありますね。

 

その時に、信頼出来て、情報量のある不動産会社と出会うことはとても大きなポイントになりますので、

ぜひ不動産会社も慎重に選んでください♪

 

直接話を聞いてみたい!相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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