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不動産売買契約について(法律のお話)

不動産売買契約。
人生にいくつとない大きなお買い物です。
そんな大きなお買い物の売買契約です、きっちりポイントは
押さえておきたいですね。

不動産を購入する場合、いきなり売買契約をするのでは
ありません。

ますは重要事項説明書という書面を
宅地建物取引主任者によって読み上げされます。

その内容というのは
売買契約をする前の取引または取引する物件について
重要なことを取引する事前に買主が確認するためのものです。

基本的には売買の1週間前に宅地建物取引主任者によって
読み上げられ、その後売買契約をするものですが
実際の不動産の慣行では売買契約をする直前に読み上げられるのがほとんどです。
是非、売買契約の前にひな形でもいいのでFAX等で入手し
各条項を確認することをお勧めいたします。

その内容は
宅地建物取引業法
建築基準法
都市計画法 等々

不動産の取引について素人である方には
内容は難関です…。

しかし、マンションの売買については
戸建とは違いほぼ合法的に建築されていますので
建築基準法などあまりナーバスになって確認しないといけないような
こともありません。

その他の条項もここですべては説明できませんが
ポイントだけは是非押さえて頂きたいです。

◆修繕積立金について
各マンションで修繕積立金制度があると思うのですが、すでに積み立てられている額というのが必ず説明しなければならない条項になっており、この額がマンションの管理がうまく行っているかいないかの一つの指標になります。すごく貯まっている場合や貯まっていないのに積立金が安い、貯まっている金額に対して直近でどのような修繕をしているか?また延滞金が多い。ここは必ずチェックしてください。

◆契約の解除に関する事項
もし、契約を解除する場合の売主と買主の取り決めです。
通常は契約を解除する場合、売主は手付倍返し、買主は手付放棄で解約できることを約します。ただし俗に言われる手付解除については期限が決められます。
この期限が極端に短くないかを確認してください。
通常は1週間~2週間程度取るのが一般的です。

◆契約違反による解除
手付解除日が過ぎ、何らかの事情で契約を解除、または相手方が契約を理想しない場合は契約を解除することになります。その場合の損賠賠償の予定額を事前に決めておくことが必要です。最近の不動産取引の慣行では売買価格の10%を損害賠償額の上限とする場合が多いですね、上限は20%位までです。

◆融資利用の特約
買主が住宅ローンを使う場合、あらかじめ設定した融資承認期限日までに金融機関による予定していた住宅ローンの承認が得られない場合、契約を白紙撤回できる特約条項です。
住宅ローンは事前審査だけでは確実とは言えないので色々関係書類も揃え、住宅ローン本申込みが承認されるまでの期間を十分見て売主と話し合いの上、特約と融資承認期限の設定日を話し合う必要があります。

これが重要用事項説明書で確認する大きなポイントです。
さて次は売買契約書です。
売買契約書と重要事項説明書の内容はほとんど重複しておりますが
売買契約書にしか一部載っていないことがありますので
ポイントを説明いたします。

◆危険負担
危険負担とは。
不動産売買契約が締結し実際に不動産の引き渡しまたは所有権の移転するまで多少の期間が生じます。その間に天変地異などで売買契約の目的となる不動産に損害が生じた場合の処置です。通常は一部損壊は売主負担、全壊または甚大な損壊を受けた場合、売主は受領した手付金は買主に返金しこの売買契約は白紙撤回する条項が特約として付加されます。

◆瑕疵担保責任
瑕疵(かし)とは契約時にはわからなかった隠れた欠点・欠陥のことです。
売主が宅地建物取引業法上の業者である場合で買主が業者でない場合、引き渡しを起算して2年間担保の責任を負うことが義務付けられています。
しかし担保の責任を負う必要がある個所は限定されており雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部分の腐食、給排水の故障等に限定されます。それ以上については売主と買主との話し合いになります。また売主が業者ではなく売主も買主も素人である場合、売主は特に瑕疵担保責任を負う必要はありません。しかし不動産の慣行上引き渡し後2か月前後担保の責任を負うのが一般的です。

また付属書類として付帯設備表という書類がやり取りさせられます。
これは住宅設備(キッチン、ユニットバス、洗面、トイレなど)の故障などはないか、エアコン、照明などは売主の負担で撤去もしくはそのまま物件と一緒に引き渡しをするか、
また告知事項(不動産を売買するにあたって売主が買主に伝えるべき事項)の確認もここでされます。

以上が不動産を売買するときに注意すべき条項です。
これ以上に個々の売買契約で特定の約束をするときは契約書にその条文を入っているかを
確認してください。