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中古マンションを売却しないで賃貸に出すのもあり?

gaikan004

こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 

イナっち

飯尾さん!購入したマンションを急な転勤などで、
手放さなければいけなくなった時に、賃貸に出すことが出来ると聞いたのですが、
中古で購入したマンションを賃貸に出そうとした時に、何か障害はあるんですか?
飯尾

そうですね。
まず、前提として急な事情(転勤など)で、手放さなくてはいけなくなった場合や、住宅ローンが完済しているとうことを前提に、
賃貸に出すという選択肢はあります。
そのメリットももちろんありますが、デメリットも少なくありません。

その時の状況によっても違いますから、
その両面を比較して一緒にみていきましょう。
イナっち

は~い!よろしくお願いします!(^^)!
飯尾

まず、中古マンションを賃貸に出すメリットを見ていきます。

大きく分けて3つあります。

・家賃収入を得られること

・資産として保有し続けられること

・転勤などで、一時的賃貸に出して、また戻って住むことが可能なこと

 

特に家賃収入があるという点が魅力に感じられるという人が多いのではないでしょうか。

イナっち

すごく、魅力的やな。
まず、家賃収入のことから、教えてください。
 

家賃収入を得るメリットとデメリット

gaikan004

イナっち

今、住宅ローンで借り入れしてるんやけど、賃貸に出してもこのまま継続できますか?
飯尾

ここが一番重要なポイントになります!!
住宅ローンはあくまで住む人の為の融資なので、
収益目的での融資はしていません。
収益目的の場合は別の融資になってきます。
転勤など、事情がある場合、住宅ローンを完済している場合は賃貸という選択肢があるということは、
知っておいて欲しいことです。
イナっち

現在、住宅ローンを払っている方は、注意しておかなければいけないことやね~!!
飯尾

転勤など住んでいる家を手放す場合の選択肢として、
家賃なら、毎月収入が得られることになりますし、

家賃を高く設定できれば、その分、利益を残せる可能性がありますよ。
イナっち

おぉ~それは魅力だ!

でも、家賃が高いと借りてもらえない確率が高くならないかな?

飯尾

高い家賃設定をするためには、
立地、内装、設備など、それに見合うだけの優位点がなければいけませんよ。
近隣にある賃貸マンションと比較して、
気に入ってもらえれば後は金額次第となりますよね。
イナっち

確かに、そうだ~!
では、どんなことに気を付けて中古マンションを選ぶといいですか?
飯尾

人口が増えているエリアなら、賃貸に出しやすいですね。
外部からの流入が多いような街なら、いつでもいい物件を探して動いています。
需要が高いと、家賃も高くなる傾向がありますから、
やっぱり賃貸も「人気のエリア・沿線」というのが基本ですね。
イナっち

だとすると、購入する時も金額の高い物件でなければ、ダメかな?
そんなに予算をかけられないし、どこかで妥協しないといけない人も多いと思うのですが、大丈夫なんでしょうか?
飯尾

再開発などで今後人気が高まるエリアなら、
購入時よりも地価が上昇して、
その分家賃も高くなるということが考えられますね。
 

築年数が高くなる分、借り手がつきにくい状況になる

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イナっち

反対に、借り手がなかなか決まらない時は、どんなことが想定されます?
飯尾

賃貸に出す時の築年数の問題です。
中古で購入された物件に住んでしばらくしてから賃貸に出すので、
その分の年数を考慮に入れて考えておく必要がありますよ!
イナっち

確かにそうやな~。
イナっちも築年数が古いだけで敬遠しちゃう。。。
飯尾

仮に借り手がつかないまま数か月間、空き室になってしまったら、どうですか?
新しいマンションを買ったり、賃貸の家に引っ越せば、
その間、ローンの支払いや、家賃がダブルでのしかかってきます。 
イナっち

おぉ。。なるほど。
借り手が決まらないと空室のまま。デメリットも知っておいたほうがええね。
 

資産として持ち続けることができる

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飯尾

もう一つ、売却するのと比較して、
資産として持ち続けることができるという点が違いとして挙げられます。
イナっち

その場合も、やはりメリット・デメリットがありますか?
飯尾

その通りです!どちらが利益になるか考える必要があります。
売却しないと、固定資産税や都市計画税などの税金はオーナーであるあなたが払い続けなければいけませんよ。
また、マンションの管理費や修繕積立金、
経年劣化による設備の入れ替え費用やリフォーム費用などは変わらずかかります。
イナっち

そうか、賃貸に出す場合でも、月々のローン返済額だけでなく、
そうした費用のことも頭に置いておかなくちゃいけないんやね。
飯尾

他にも、賃貸に出すためにかかる費用として、
ハウスクリーニング代、不動産会社への仲介手数料等も考慮に入れておく必要があります。
イナっち

いざ、転勤になったときに賃貸にできたら。。。と簡単に考えてました。
飯尾

脅すつもりはないんです♪でも、お伝えしておいた方がいいことは、どんどん出しますよ!

さらに、想定されるリスクとしては、
経年劣化による家賃の金額を下げないと借り手がつかなくなるリスク、
入居者の各種トラブル、大地震や水害などの災害リスク、
確定申告の手間など、挙げると結構出てきますね。

イナっち

ひぇ~!!結構ありますね。
 

【まとめ】 賃貸に出す前提で検討するなら慎重に

イナっち

いろいろ教えてもらって勉強になりました!
賃貸に出すメリットだけでなく、デメリットやリスクもよく知った上で、考えなければダメということやなぁ~
飯尾

どうしても自宅を貸すだけとなると、0か100かのギャンブルのようになってしまいます。
これが10とか20とか複数の物件を所有しているのでしたらリスクヘッジができ、多少の空き室が出ても全体で利益が出せます。
イナっち

初めから賃貸ありきで考えるのではなく、
選択肢の1つくらいに留めておく方が間違いですね!
飯尾

その時の状況次第となってしまいますから、答えは1つではありません。
ローンを完済していれば家賃を下げるなど賃貸に出す方法はあります。
イナっち

なるほど、納得です。万が一転勤になった場合の話やし、
まだ先の話ですから、
勉強になりました!

急な事情で住んでいる住宅を手放すことになった場合、

安易に賃貸に出すと言っても、

そのためのリスクはつきもの。

 

しっかり情報を仕入れて、

賃貸に出す場合は信頼できるプロに相談しましょう!

 

直接話を聞いてみたい!相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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