どんな中古マンションを買うと損をするのか?

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちがよくある疑問を、不動産のプロに質問するので、

一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 

イナっち

今回のテーマは、「どんなマンションを買うと損をするのか」
中古マンション売買の経験が豊富だからこそご存じのお話しを教えてください!
よろしくお願いします♪
林

わかりました
知らずに契約してしまうと、損してしまうケースというのは、いろいろあります。
まず1つ目は、修繕積立金の負担金額が多い物件だと損してしまいます!
 

修繕積立金の負担金額が多い

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イナっち

修繕積立金の負担金額が多い物件とは、具体的には、どういうケースがあるの?
林

1つは、小規模なマンションの場合です。
戸数が少ない小規模なマンションは、一世帯当たりの割合が高くなってしまい、どうしても修繕積立金の負担金額が多くなる傾向があります。
イナっち

そうなんや~? 知らなかった
林

大規模マンションの場合は、1つの設備を使用する世帯数が多いですよね。そのため、比較すると負担が少なく済むということになります。
イナっち

確かにそうやなぁ。ひとつ勉強になりました
林

最近は、マンションのオリジナリティを強調するために、さまざまな趣向を凝らした施設を備えたマンションも増えてるんですよ!
イナっち

プール付きとかフィットネススタジオ付きのマンションなど、あるよね
最上階に展望バーがあるのが売りのマンションを見て、憧れてるねん~
林

マンション購入を検討されている人にとっては選択肢が多くなる利点があります。
一方、この維持費はマンション全体で負担することになります。
維持費が高い設備があると、その分の修繕積立金も高くなる傾向があります。
イナっち

豪華な施設は生活に潤いを与えてくれますが、その分お金もかかるんやね。
そうした豪華な共有設備がない大型マンションの場合は、生活に必要な設備だけなのでコストを抑えたい人にとっては味方とも言えるよね

 

修繕積立金を滞納している住人がいるマンション

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林

修繕積立金の話では、もう1つ損するかしないかポイントがあります。
イナっち

それは何ですか?
林

修繕積立金は、毎月少しずつ徴収されて積み立てていき、10数年に一度、大規模な修繕に使われるのが一般的です。
しかし、一部の住人が修繕積立金を滞納しているマンションが結構多いのです。
イナっち

それは困るわ~。修繕計画はどうなっちゃうの
林

この場合、計画通りに修繕が進まず、場合によっては資金不足で修繕されない事態もあります。
すると、結果としてマンションの資産価値を下げることになります
イナっち

せっかくの資産が下がってしまう訳やね。それは大変やわ!
林

また、不足額を追加徴収されるケースもあります。
このケースでは、負担額が予定よりも多くなり、その分が損となります。

 

欠陥マンション

イナっち

マンション購入で損をしないための次のポイントは?
林

次に挙げておきたいのは、欠陥マンションと知らずに購入してしまうことです。瑕疵(かし)担保責任という言葉をご存じですか?
イナっち

いいえ、知らなかったわ!どういう意味があるの
林

瑕疵(かし)というのは、欠陥ということです。
購入した中古マンションが、万が一、欠陥住宅だった場合は、
引き渡してから2年以内は無料で直さなければいけないと法律で決められているのです。
イナっち

それなら購入する側としては安心やね。何が問題なんんでしょうか?
林

瑕疵(かし)担保責任が適用されるのは、売主が不動産会社の場合です。
売主が個人の場合は、この保証は付いていないのです。
イナっち

個人売買だと損する可能性があるんやね!!
それを回避する方法はあるのでしょうか?
林

別途、契約書の中で保証期間を決めることになります。
ただし、この場合は最長で6ヵ月の保証になります。

解決方法として、ホームインスペクション(住宅診断)を受けることをおすすめしています。
文字通り、住宅診断できる専門会社に依頼して、あなたに代わって住宅に欠陥がないかをチェックしてもらうシステムです。

イナっち

具体的には、どんなチェックをしてくれるの??
林

依頼を受けた会社は、第三者の立場で、構造、耐震レベル、雨漏りなどの欠陥がないか、修復した方がいい点などを指摘してくれます。
チェック項目は多岐にわたっていて、細かくチェックしてくれますから、安心です。
イナっち

素人では分からないことも多いから、それは、うれしいわ♪
林

また、ホームインスペクション(住宅診断)を実施することで、
フラット35で融資を受けられるなどのメリットもあります。
イナっち

フラット35で融資を受ける際の条件の一つやったね!
参考ブログ→中古マンション購入するために、どこからお金を借りるのか?

思い出した

林

他には、瑕疵保険を利用するという方法もあります。
瑕疵保険を使うと個人から購入する場合でも最長5年の保証を付けることができるんですよ!
イナっち

なるほど。
やっぱりいろいろ知っておかないと、どこかで損してしまうことがありそうやわ~

 

土地の情報を確認しよう

虹と街と空

イナっち

地震や水害などのニュースを見る度に、そうした災害のリスクが高い土地というのが、あるんだなと思うねん。
損しないで済む土地について教えてもらえますか?
林

住みたいエリアや購入を検討する物件が決まってきたら、その土地の情報を事前に調べましょう。
最も分かりやすいのは、川や池、沼などが近くにあるかどうかを知ることです。他には、地名に「水」にかかわる文字が使われている場合も要注意と言われています。
イナっち

それは、地図とか見ればすぐにわかるやんね!
でも、実際に、どの程度のリスクがあるか調べる方法はありますか?
林

国土交通省が出しているハザードマップは、インターネットでも見ることができます。
また、各市区町村で出している液状化マップなども調べれば出てきますから、確認しておくと安心です。

 

住宅ローン減税の適用外

イナっち

最後にあと1つだけ教えてもらえますか?
林

では、マンションの面積と住宅ローン減税について、伝えておきますね!
マンションの面積の算出方法はご存じですか?
イナっち

それは、床の面積を測るんじゃないんですか。
林

実は、面積の出し方は1つではありません。

一般的にマンションの広告で記載されている面積は、
 
壁芯(へきしん)面積⇒壁の中心から測って出された数字
内法(うちのり)面積⇒実際に床として使用できる部分を測った数字
イナっち

それなら、仮に50平方メートルの部屋だと思っていても、実際の部屋はもっと狭いということですね
それは初耳やわ~
林

住宅ローン減税には、いくつか条件が付いており、その1つに床面積が50平方メートル以上と決められています!
「この物件ならギリギリ50平方メートル以上あるから大丈夫」と思ったら注意してください
イナっち

どちらで出された数字かを確認して、
壁芯(へきしん)面積のときは内法(うちのり)面積で計算し直す必要があるということやね!
林

その通りです
大体10%くらいの差が出ますので、そうしたことも覚えておくと、損しないで済むことがありますよ。
イナっち

損をするかしないかは、きちんとした情報が得られれば大丈夫ということやね
信頼できるアドバイザーを見つけて相談する必要があることを、改めて痛感しました。
今日はありがとうございました♪

正しい情報があれば、損するし、得もします。

 

特に、中古マンションのような大きな買い物は、

専門の情報や、経験も豊富なアドバイザーが安心。

 

安心かどうかは、不動産会社に『会う』ことで、
ある程度あなたに『合う』かどうか見極められます。

 

気になる不動産会社に直接会える機会があれば、ぜひ足を運んでみて下さいね!

 

 

当社が気になる、直接話を聞いてみたい!という方は、少人数セミナーにお越しください♪

 

 

 

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