ローンが終わる前に中古マンションを売却するのはあり?

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こんにちは☆

イナっちです!

 

中古マンション購入や、売却、リフォーム&リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない!という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

 
イナっち

前回は、売却しないで賃貸に出すのはありか?検討してみましたが、
今回は売却について教えてください!
林

わかりました!!今回は私がお答えします!

ローンの返済が終わっていれば、話はシンプルで、
売れるか、売れないか、ということになります。
その点、ちょっと面倒なのは、ローンが終わっていないケースです。
今日は、
「ローンが終わる前に売却するのはあり?」というテーマで一緒に勉強していきましょう。

イナっち

気になってました~( *´艸`)
ぜひ知りたいです♪よろしくお願いします。
 

ローン返済中でも売却できる

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イナっち

今住んでるマンションを売却して、買い換えたいという人も結構いますよね。。
急な転勤で引越しを余儀なくされたり、

子供が成長して部屋数が足りなくなったり、
ライフスタイルの変化によって、住み替えが必要になることは、
よくある話やから。

林

はい、その通りです(^^♪
結構、ご相談いただくことが多いです。
結論から言えば、ローン返済中でも売却は可能です。

現実に、マンションを買い換える人は、ほとんど完済前に買い換えしていますから、珍しいことではありません。

イナっち

え~!!そんなにたくさんいるんやね。
林

ただし正確に言えば、売却を完了する時点で住宅ローン残債を一括で返済しないといけません。

住宅ローンを組んだ時に、金融機関が設定した抵当権がついていて、
その抵当権を抹消しないとダメなのです。

イナっち

なるほど。完済しないと、抵当権が外れないんですね。
納得です!

 

不動産会社に査定してもらう際のポイントは

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イナっち

マンションを買い替える理由は、人それぞれだと思いますが、
仮に同じエリアで今より広い所にしたいと思えば、
月々の返済額が高くなるケースも多いのではないでしょうか?
林

そうですね。
実は、売却代金だけでは新たにマンションを購入する費用に足りず、
不足分を余計に借りるか、自己資金で補てんするケースが多いのです。

その不足分を少しでも減らすためには、1円でも高く売るしかありません。

林

では、イナっちに質問!!
高く売るためには、どうすればいいと思いますか?
イナっち

そうですねぇ。。。
なるべくきれいな状態にするとか、それ位しか浮かんでこない。
実際は、どうすればいいですか?
林

マンションを売却する時、ほとんどの人は不動産会社を通じて売却することになります。
不動産会社への依頼方法はいくつかあります。

1つの方法としては、複数の不動産会社に査定してもらい、
査定額が高い会社に依頼する方法です。
実際に査定をしてもらえばわかりますが、不動産会社によって査定金額はまちまち。
場合によっては、数百万円も差が出ることがあります。

イナっち

そんなに違うんですか?
知らずにいると損するところですね~。
林

ここで気を付けたいのは、査定額イコール売却金額ではないということ。
査定額通りに売れる保証はありませんので、この点は気を付けましょう。
イナっち

それもそうですよね。言い値で売れるなら、苦労しないですよね。
他にも、気を付けることはないですか?
林

あります。もう一つ大事なことをお教えします。
不動産会社にもいろいろな形態があり、
賃貸が得意、一戸建てが得意など、それぞれ得意な分野が違います。

中古マンションの売買を依頼するなら、
中古マンションの物件に関する情報量が多く、お住まいのエリアで実績と経験が豊富な不動産会社に依頼するのが最も安心です。

イナっち

なるほど!
仲介をお願いする会社の情報が大事というお話、とてもよくわかりました☆
 

買い替え時にも諸費用がかかる

イナっち

話は変わりますが、諸費用っていうのは、
買い替え時にも必要だと聞いたことがあるのですが、実際はどうなんですか?
林

はい、その通りです!
買い換えの時も、やはり諸費用が掛かりますから、その分も見込んでおく必要がありますね。
イナっち

具体的には、どんなことに、お金が掛かるのですか?
林

はい、諸費用の内容としては、仲介手数料の他に、抵当権抹消費用や住宅ローン一括繰上げ返済手数料などが必要になります。
また、売却益が出た時には、所得税や住民税(譲渡所得)なども発生します。
イナっち

いろいろかかりますね~。。。
そうすると、ある程度の金額が賄えるだけの自己資金があると、やっぱり安心ということになりますね。
林

買い換えの時も、諸費用の支払いに充当したり、売却による不足額が生じるケースが多いのです。
その分、預貯金などの自己資金があると何かとスムーズに進めることができます。
 

買い替えローンを活用する方法

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イナっち

買い替えの時も、住宅ローンを組むことになると思いますが、ローンについてはどうでしょうか?
林

マンションの買い換えの時には、住宅の「買い換えローン」を組むことができます。
買い換えローンは、新規購入する住宅価格に加えて、買い換えによる譲渡損失額も金額に含めることができるのが特徴です。
イナっち

それなら、多少自己資金だけでは心配という人でも安心やね!
林

いずれにしても、自己資金が少なければ。
その分の借入金額がふくらんで返済負担が大きくなります。
イナっち

毎月返済できるかどうかが大切ですから、その点では無理なく返済できるように考えていかないとあかんね~
林

また、売却が決まっていなくても、新居の購入を先に進めてしまいたいケースもあると思います。
その際は、「買い換え特約」を付けてもらいます。
これは、「期日までに、〇〇万円以上で自宅を売却できなかったら、契約を白紙撤回できる」という特約条項です。
イナっち

買い替えローンのことが、よくわかりました。

 

売却するなら期間に余裕をもって

イナっち

ところで、今住んでいるマンションを売却したいと思ったら、どれくらいの期間が必要でしょうか?
林

例えば、不動産会社と「専任媒介契約」という契約を結んだ場合、不動産会社は最長3ヵ月の契約有効期間内に販売にかかわる業務を行って、
その間、2週間に1度の報告をしてくれます。
これも1つの目安になります。
イナっち

やっぱり、焦ってもダメということやね~(^^♪
林

そうです。売却を有利に進めたいと思ったら、できるだけ売却期間に余裕をもちたいものです。

すぐに現金が手元に必要となれば、焦って安く売らなければならないことになりかねません。

そもそも、買い換えの計画自体が、うまく進められないでしょう。

イナっち

いろいろ教えてもらうことができて、だいぶ頭の中が整理できました。

中古マンションの買い換えは、今住んでいる自宅の売却と、新居の購入とを一度に進めることになり、タイミングを合わせる必要があります。

林

こうした点でも、中古マンションの売買で経験豊富なスタッフに任せれば、
安心して進めることができますね。

まだローンが残っているときに、色んな事情で売却しなければいけなくなる時もありますね。

 

その時に、信頼出来て、情報量のある不動産会社と出会うことはとても大きなポイントになりますので、

ぜひ不動産会社も慎重に選んでください♪

 

直接話を聞いてみたい!相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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